Meer aandacht voor flexibiliteit bij toekomstbestendige gebouwen

Finn Vossen is adviseur bij Brink op vraagstukken rond huisvesting, beleid en organisatie. Vanuit dat oogpunt houdt ze zich bezig met de toekomstwaarde van gebouwen en het belang van adaptiviteit daarbinnen. Ze legt uit waarom het belangrijk is om te kijken naar toekomstbestendig vastgoed: “Een gebouw staat veel langer dan de gebruiksperiode van de gemiddelde gebruiker. Daarom is het van belang het gebouw zo te ontwerpen en in te richten dat het een veranderend gebruik, of zelfs functiewijziging, kan faciliteren. Om veranderingen in de eigen organisatie op te kunnen vangen, om als eigenaar het rendement te optimaliseren én om vanuit maatschappelijke verantwoordelijkheid bij te dragen aan een aantrekkelijke en duurzame leef- en werkomgeving. In de praktijk gebeurt dat echter niet vaak. Een gebouw wordt ingericht op de eisen van de eerste gebruiker en kan vervolgens niet lekker meebewegen als een volgende gebruiker andere eisen heeft. Daardoor zijn de gebouwen niet toekomstbestendig, maar ook niet duurzaam. De aanpassingen kosten namelijk niet alleen veel geld maar ook veel materiaal en energie.” Janneke Koeleman, vakgroepcoördinator huisvestingsadvies bij Brink, vult aan: “Wij zeggen daarom altijd: het meest duurzame gebouw is een gebouw dat lang in gebruik blijft.”

“Maak keuzes die zijn geënt op reële toekomstscenario’s.” – Finn Vossen

Vier elementen

Volgens Janneke zijn er vier elementen die de toekomstwaarde van gebouwen bepalen (zie openingsafbeelding): energiegebruik, materiaalgebruik, adaptiviteit en (financiële) waardevastheid. “De balans tussen deze aspecten maakt dat een gebouw optimale toekomstwaarde heeft.” Ze illustreert het met een voorbeeld: “Als in de toekomst een groei in de ruimtebehoefte wordt verwacht, is het slim nu al na te denken over uitbreidingsflexibiliteit, zodat nieuwe aanpassingen niet noodzakelijkerwijs tot verhuizingen leiden, maar binnen de bestaande situatie kunnen worden opgelost. Dat bespaart in veel gevallen ook materiaal, energie en kosten. Andersom geldt ook dat het niet nodig is om een heel flexibel gebouw te ontwerpen als de kans groot is dat het voor zeer lange termijn geschikt blijft in deze gebruiksfunctie. Dan kost de overdimensionering die hier vaak uit volgt namelijk te veel materiaal en energie in verhouding tot het doel. Het gaat kortom om het in totaliteit goed houden van de balans tussen de vier elementen.” Finn: “Daarom is het van belang dat je over alle vier de elementen goed nadenkt en dat de keuzes die je maakt zijn geënt op reële toekomstscenario’s.”

Volgens Janneke moet je daarbij naast interne ontwikkelingen (bijvoorbeeld groei of krimp), ook kijken wat er gebeurt in de omgeving van een gebouw, waardoor het speelveld en de mogelijkheden van een gebouw veranderen (bijvoorbeeld omringende nieuwbouw, toevoeging van andere functies of de aanleg van een OV-punt). Ten derde moet je kijken naar de lokale markt. Janneke: “Het maakt voor een partij veel uit of je een groot kantoor realiseert in het centrum van Amsterdam of in de provincie. In het laatste geval is de kans dat het verder wordt geëxploiteerd als kantoor van die omvang namelijk veel kleiner. Dus moet je, zeker voor partijen met een maatschappelijke verantwoordelijkheid, gaan kijken welke andere functies zo’n gebouw ook zou kunnen huisvesten.” volledig inzicht in alle aspecten die de BCI-tool biedt.

“Het gaat om het in totaliteit goed houden van de balans tussen de vier elementen.” – Janneke Koeleman

Aandacht voor flexibiliteit onderbelicht

Finn en Janneke doen de oproep om naar de balans tussen de vier elementen te kijken omdat ze vinden dat de aandacht voor flexibiliteit momenteel nog onderbelicht is. “Juist omdat de verduurzamingsopgave zoveel vraagt, is er in de markt veel aandacht voor duurzaamheid en circulariteit. Als gevolg daarvan worden de PvE’s van gebouwen vooral daarop geënt. Het betekent dat organisaties met een kortetermijnspanne kijken naar de huidige duurzaamheidseisen maar niet altijd met een langetermijnspanne naar wat er met het gebouw gebeurt na die eerste gebruikersperiode. En dat moet wel want het enige dat we momenteel zeker weten is dat de wereld snel verandert. Waarbij we weer niet zeker weten in welke richting. Daarom moeten organisaties nadenken over adaptiviteit en alternatieve scenario’s. Want dan pas ben je echt duurzaam bezig.”

Maatschappelijke verantwoordelijkheid

Janneke doet daarbij ook een beroep op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van organisaties: “Kijk bij het realiseren of renoveren van een gebouw voorbij je eigen gebruiksperiode. Bepaal wat reële toekomstscenario’s zijn en ontwikkel daarmee niet voor het nu maar ook voor de generaties na ons.” Finn: “De eerste zaadjes voor dit gedachtegoed zijn tien jaar geleden geplant toen door de financiële crisis veel kantoren leeg kwamen te staan. Een deel kon worden omgebouwd tot woningen maar veel kantoren bleven jaren leeg staan of werden gesloopt omdat ze niet konden bieden wat de markt vroeg.” Janneke vult aan: “Ook in deze tijd met maatschappelijke uitdagingen zoals de vluchtelingenopvang zie je het belang weer terug om over aanpasbaarheid van gebouwen voor andere functies na te denken.”

Volgens Finn hoeft het nog niet eens een probleem te zijn wanneer een gebouw monofunctioneel als kantoor wordt neergezet. “Ook daarbinnen is in het ontwerp namelijk veel flexibiliteit mogelijk. Bijvoorbeeld door het faciliteren van verschillende groottes van kantoorunits. En door het zorgen dat verdiepingshoogtes groot genoeg zijn zodat installaties ook grotere groepen kunnen faciliteren. Ons eigen onderkomen in het Groothandelsgebouw in Rotterdam is een mooi voorbeeld dat door de jaren heen verschillende functies en gebruikers heeft gehuisvest. Voor ons als gebruiker geldt dat we dankzij stramienmaat en verdiepingshoogte gemakkelijk konden schuiven en uitbreiden en zijn we binnen eenzelfde functie – kantoor – toch heel flexibel.”

Flexibiliteitsscan

Om organisaties te helpen bij deze uitdagingen is de Flexibiliteitsscan ontworpen die uit twee delen bestaat. In het eerste deel wordt getoetst welke toekomstscenario’s het meest reëel zijn voor een organisatie, hetzij in eigendom hetzij in huur, en wordt bepaald welke flexibiliteitsbehoefte daaruit volgt: indelingsflexibiliteit, uitbreidingsflexibiliteit, afstootflexibiliteit of losmaakbaarheid. In het tweede deel wordt vervolgens gekeken in welke mate het gebouw aan deze flexibiliteitsvraag voldoet, of in het geval van nieuwbouw, welke ontwerpeisen meegenomen kunnen worden om de flexibiliteit te vergroten. Daarbij wordt per indicator inzicht gegeven in de score, waardoor de gebruiker concrete handvatten krijgt om binnen de invloedssfeer van de organisatie bij te dragen aan een grotere mate van flexibiliteit. Janneke: “Als gebruiker in een huurpand kun je daarover onder meer nadenken bij je locatiekeuze en bij de keuze voor je inbouwpakket. Je kunt kortom op elk schaalniveau over het vraagstuk van flexibiliteit nadenken.”

De huidige tijd waarbij organisaties post-corona nadenken over nieuwe manieren van werken en soms ook over het afstoten van vierkante meters hebben het belang van flexibiliteit in gebouwen opnieuw benadrukt zegt Janneke: “Als een pand er niet op is uitgerust om afsplitsingen te maken – zowel in ruimtelijk-fysieke zin als in installatiecapaciteit – is het heel moeilijk om een geschikte functie binnen hetzelfde gebruik te vinden. Als daarover aan de voorkant beter was nagedacht had je toen al het pand net iets anders kunnen indelen met als gevolg meer indelings- en afstootflexibiliteit.”

Doelgroep

Brink en partners richten zich met de Flexbiliteitsscan zowel op gebouweigenaren als op huurders. Finn: “Bij organisaties richten we ons onder andere op vastgoed- of facility managers die met hun eigen gebouw te maken hebben en op portefeuillemanagers die zorgdragen voor meerdere gebouwen. Die laatste groep zit vaak met de vraag wat slim is om te doen: verwerven of afstoten. Daarnaast richten we ons op architecten. In de scan geven we namelijk ook ontwerptips die passen bij de gebruikersbehoefte.” Janneke vult aan: “De scan is ook bedoeld voor adviseurs in de initiatieffase. Kortom: iedereen die invloed heeft op hoe een gebouw ontwikkeld en ontworpen wordt. Voor hen is de boodschap: geef flexibiliteit een prominentere plek.”

Op 14 maart om 13:30 uur vertellen Janneke Koeleman en Annabel Jansen je op Xperstage #2 alles over hoe je je gebouw(en) zo ontwerpt dat ze flexibel genoeg zijn om veranderend gebruik te faciliteren?

De flexibiliteitsscan is gericht op brede kennisdeling en gratis toegankelijk via www.toekomstwaardegebouw.nl.

Tekst: Peter Bekkering